龜山鄉房地產行情

  龜山鄉不動產行情剖析

龜山鄉北面蘆竹、林口,東臨新莊、樹林,南接鶯歌,西與桃園、八德為界,幅員尚稱遼闊,然山坡地與工業區占全鄉面積之大部,區域內房屋市場主要沿著交通動線兩側而發展,如萬壽路(即省道)橫貫全鄉,高速公路在長庚附近設有交流道等,皆形成房市發展之要件,且因都市化程度及生活機能之強弱而有所分別。就建築樣式而言,全鄉仍以舊式透天及公寓住宅為主,近年來始有持分透天、大樓及樓中樓等產品之出現,唯客源、生活機能、空屋率、市場景氣等因素皆會影響房價之發展,若無法妥善解決這些問題,短期內恐難有回漲空間。

茲就本鄉目前發展情形分區概述下:

區域項目

舊市區

巨蛋生活圈

長庚生活圈

嶺頂地區

迴龍地區

地段

 

位置

以萬壽路為主

東至自強東路口(麥當勞)

西至自強西路口

南至自強南路

北至長壽路

以萬壽路為主

東至自強南路口

西至山鶯路

南至台北監獄

北至巨蛋體育館

以文化二路為主

東至文化一路

西至文化南路

南至復興三路

北至高速公路

以萬壽路為主

東至壽山巖

西至茶專路口

以萬壽路為主

東至中正路

西至東萬壽路口

主要交通動線

萬壽路、中興路、自強南路、大同路

萬壽路、三民路山鶯路、頂興路 、中興路、明興

文化一路、

文化二路、

文化三路、

復興一路、

復興二路、

復興三路

萬壽路、茶專

路、優美街、

集美街

萬壽路一段、

東萬壽路

都市化程度

沿主幹線兩側具商業效益,商業活動最頻繁,地方行政機關多位於本區內。

本區以住宅為主 ,生活機能尚可足,唯區內有大型工業區存在 ,影響發展。

全區集體開發, 道路已先行規劃並完成,未來發展機會大。

本區以都市外之鄉村及山坡地社區為主,大多沿主幹道兩側發展。

都會化程度尚可 ,因處龜山、新莊、樹林之接界地帶,小環境機能較零亂。

生活機能

商圈可自給自足,生活機能佳。

生活機能尚可

生活機能尚可

小環境生活機能不足,仍多仰賴市區內提供。

生活機能尚可

區域特色

商業活動集中於本區,人車密集,道路系統及停車較不便,住商混合情形嚴重,樓上產品仍以住家為主。

除大型之工業區外,仍以住家為主,公寓及舊式透天仍為本區主要產品。

中密度開發,產品樣式呈多元化發展,挑高、樓中樓或假透天別墅產品皆屬本區之特色,客層來源亦多以台北客為主。

山坡地社區產品為本區最大特色,餘則僅零星舊式公寓及透天厝,鄉村聚落氣息濃 ,且有小工廠及公墓,影響發展。

以舊式公寓住宅為主,沿萬壽路兩側則往辦公或住宅大樓方向發展。

重大建設

光峰路旁陸光社區之眷村改建工程。

中興路旁貿商社區之眷村改建工程

林口第二交流道

高風險產品

幸福萬戶綠莊:住戶品質雜,空屋率逐漸升高,房價有持續趨低之走勢。

圓堡社區、大江山社區、牽手成家社區、台北小城社區等山坡地建築

房價分析

區內近年少有新案推出 中古屋:透天產品因店 面效益之別而 有較大落差, 公寓6-7

預售:10-10.5

5年新屋:7-8

中古屋:

6-7

,幸福綠莊僅4.5-5.5

預售:一般樓層11.5-13萬,挑高夾層12-14萬,假透天11-15

5年新屋:9-10.5

中古屋:7-9

預售:8-10

中古屋:5-6

山坡地社區:

4-5.5

預售:10-12

5年新屋:7.8-10

中古屋:6.5-8

8789年漲跌幅比較

跌幅約12%~18

跌幅約18%~22%

跌幅約15%~22

跌幅約20%~25

跌幅約15%~22

未來房價趨勢

發展已近飽和,需藉商業活動來帶動周邊景氣 。除原市區外,大同路前段兩側因銘傳大學之進駐而逐漸發展,然生活機能仍仰賴市內提供

大型工業區及鐵道影響本區之發展,除明興街沿線外,幾已無發展空間,短期內無明顯改善條件 ,另幸福綠莊之接手性宜請注意之。

便利之交通動線吸引外來人口,極待充足生活機能之便利性為支撐房價之有效因素,唯大量餘屋無法在短期內消化,房價上漲不易。

生活機能不足

,短期內無法明顯改善,加上受地形限制 ,山坡地社區之安全性與接手性成為最大問題,房價有持續下跌之趨勢。

雖因省道之便利交通,但受限於地形及腹地,僅能於萬壽路旁求發展,漸與新莊丹鳳及樹林三多生活圈結合,應可穩定房價之下滑趨勢。


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